Dubaj je často vnímána jako synonymum rychlého růstu a vysokých výnosů. Podle Žanety Vaškové, realitní makléřky a investiční expertky působící přímo na místním trhu, je však tento obraz zjednodušený. „Dubaj není trh bez cyklů. Je to trh s vyšší volatilitou a velmi rychlými reakcemi na globální ekonomiku. Dlouhodobý investor ji proto musí vnímat jinak než krátkodobý spekulant,“ říká. Právě strategický přístup podle ní rozhoduje o tom, zda investice skutečně funguje. „Dubaj může nabídnout kombinaci růstu kapitálové hodnoty a stabilních nájemních výnosů, ale pouze za předpokladu správného načasování, lokality a výběru projektu,“ dodává.
Podstatnou roli dnes hraje schopnost oddělit reálná data od marketingu. „Skutečný úspěch investice stojí na kvalitě developera, správně zvolené lokalitě a reálné poptávce po bydlení nebo pronájmu. Naopak nadsazené sliby garantovaného ROI jsou často jen marketingovým šumem,“ upozorňuje Vašková. V dynamickém prostředí Dubaje je podle ní zásadní „oddělovat čísla od emocí a fakta od líbivých vizualizací“.
Z hlediska poměru rizika a výnosu dnes považuje za nejzajímavější projekty v etablovaných i strategicky se rozvíjejících lokalitách s omezenou budoucí nabídkou. „Pouze přibližně tři procenta rezidenčních projektů v Dubaji se nachází přímo u moře. Právě tato omezená nabídka je důvodem, proč přímořské projekty dlouhodobě dosahují nejvyššího zhodnocení,“ vysvětluje.
Mezi perspektivní oblasti řadí například Dubai Maritime City, Dubai Islands nebo lokalitu Dubai South v okolí budoucího největšího letiště světa Al Maktoum.
Často zmiňované vysoké výnosy je podle ní nutné zasadit do realistického kontextu. „Vysoké ROI v Dubaji je výsledkem dlouhodobé strategie, ne krátkodobé spekulace. Smysluplná investice kombinuje pravidelný příjem z pronájmu s postupným růstem hodnoty nemovitosti,“ říká. U kvalitně spravovaných nemovitostí se podle ní výnosy z krátkodobých pronájmů pohybují kolem šesti až sedmi procent ročně, u atraktivních přímořských projektů pak přibližně mezi osmi a deseti procenty.
Jednou z nejčastějších chyb evropských investorů je podcenění výběru developera. „Atraktivní marketingové brožury dnes nabízí téměř každý, skutečnou hodnotu ale představuje kvalita realizace a úspěšně dokončené projekty,“ zdůrazňuje Vašková. Stejně důležitá je podle ní spolupráce s licencovaným makléřem, který zná místní regulace a procesy. Významnou konkurenční výhodou Dubaje je vysoká míra regulace a transparentnosti. „Platby u developerských projektů směřují na státem regulované escrow účty a developer k nim má přístup pouze podle skutečného postupu výstavby. Tento systém výrazně chrání kapitál investorů,“ vysvětluje.
Budoucnost dubajského realitního trhu podle Vaškové stojí na dlouhodobém růstu populace, masivních investicích do infrastruktury a jasné vládní vizi. „Dubaj se stále více upevňuje jako globální centrum pro bydlení i podnikání. To přirozeně vytváří stabilní a dlouhodobou poptávku po nemovitostech,“ říká.
Rozdíl mezi úspěšnými a neúspěšnými investory podle ní nespočívá ve výši kapitálu. „Úspěšní investoři pracují s dlouhodobou vizí, realistickými očekáváními a opírají se o lokální expertizu. Ti méně úspěšní často rozhodují impulzivně a hledají ‚nejvýhodnější nabídku‘,“ uzavírá. Základní pravidlo strategického investování v Dubaji je podle ní jednoduché: „Úspěch neurčuje rychlost rozhodnutí, ale jeho kvalita. Dlouhodobou hodnotu vytvářejí fakta, prověřené projekty a konzistentní strategie – ne emoce a líbivé sliby.“